TEMA :

INFORME:

REVISION DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS DE VEJER DE LA FRONTERA.

 

INDICE:

0. INTRODUCCION.

1. ANTECEDENTES: EXPEDIENTE, SITUACIÓN ANTERIOR.

1.1. PLANEAMIENTO VIGENTE.

1.1.1. PLANEAMIENTO SUPRAMUNICIPAL
1.1.2. PLANEAMIENTO MUNICIPAL.

1.2 NORMAS SUBIDIARIAS DE PLANEAMIENTO MUNICIPAL DE 1986.

1.3. PROBLEMÁTICA URBANÍSTICA ACTUAL.

1.4 NECESIDAD DE NUEVO PLANEAMIENTO. JUSTIFICACIÓN DE LA CONVENIENCIA DE LAS NUEVAS NORMAS Y OPORTUNIDAD DE SU FORMULACIÓN.

2. PRINCIPALES OBJETIVOS DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS.

2.1 CON CARÁCTER GENERAL.

2.2. CON CARÁCTER PARTICULAR.

3. DESCRIPCIÓN DEL DOCUMENTO.

3.1. DOCUMENTOS DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS.

3.2. CRITERIOS DE INTERVENCIÓN.

3.2.1. DESARROLLO DEL TÉRMINO.

3.3. JUSTIFICACIÓN DEL MODELO ELEGIDO.

3.4. DESCRIPCION DE LA ORDENACIÓN Y DETERMINACIONES.

3.4.1. CALSIFICACIÓN DE SUELO.

3.4.2. POLÍTICAS URBANÍSTICAS Y PROPUESTAS A APLICAR.

3.4.3. DETERMINACIONES DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS.

4. CUMPLIENTO URBANÍSTICO.

5. CONCLUSIONES.

6. POSIBLES ALEGACIONES

 

 

0. INTRODUCCION.

Se redacta este documento para informar sobre la Apertura del Nuevo Trámite de Información Pública del Documento de Revisión de las Normas Subsidiarias Municipales de Vejer de la Frontera, redactadas por los arquitectos Aurelio Piña Pavón y J. Ignacio Girón García, a través del Servicio de Asistencia a Municipios (S.A.M) de la Diputación Provincial en el marco del Convenio suscrito entre dicha Corporación y la Consejería de Obras Públicas y Transportes para el desarrollo de un Programa de Apoyo y Asistencia Técnica a los municipios de la provincia en materia de Planeamiento, Gestión y Disciplina Urbanística.

 

1. ANTECEDENTES: EXPEDIENTE, SITUACIÓN ANTERIOR.

1.1 PLANEAMIENTO VIGENTE.

1.1.1 PLANEAMIENTO SUPRAMUNICIPAL.

"Plan Especial de Protección del Medio Físico y Catálogo de la provincia de Cádiz".

Aprobado definitivamente 7 julio 1986.

Redactado por la Dirección General de Urbanismo de la Junta de Andalucía.

"Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal y Complementarias en Suelo No Urbanizable de la Provincia de Cádiz".90

1.1.2 PLANEAMIENTO MUNICIPAL.

"Normas Subsidiarias Municipales".

Aprobadas 15 mayo 1986, con TR. de 30 noviembre 1988.

Redactados por el equipo formado por Rosa Mª Navarro Ariza, Jose Mª Cano Valero y Jose Luis Perez Sanz.

 

1.2 NORMAS SUBSIDIARIAS DE PLANEAMIENTO MUNICIPAL DE 1986.

Las anteriores NN.SS. de Planeamiento Municipal clasifican el suelo en urbano, urbanizable y no urbanizable. Al suelo urbano y al urbanizable los sectoriza en 22 áreas o zonas de actuación, de las que 18 corresponden a suelo urbano y 4 a urbanizable.

Dentro del suelo urbano en el núcleo principal, se establecen una serie de Estudios de Detalle de los cuales son pocos los que se han desarrollado hasta la fecha de hoy y un Plan Especial de Reforma Interior que abarca el Conjunto Histórico Artístico. Respecto a los PERI, no ha existido ninguna iniciativa para su formulación.

Respecto a los núcleos rurales, se clasifican como suelo urbano Naveros, Cantarranas y Santa Lucía. La Muela, La Barca y parte de Cañada Ancha, como suelo urbanizable a desarrollar con Plan Parcial.

 

En el suelo urbanizable se establecen:

  • Dos planes parciales residenciales dentro del núcleo urbano de Vejer. El Plan Parcial residencial Buenavista ha sido aprobado definitivamente por la CPOTU, encontrándose en fase de urbanización y edificación simultánea.
  • Un plan parcial en La Muela, comprendiendo 22 Ha. Y uso de segunda residencia.
  • Dos planes parciales industriales y de servicios en Cañada Ancha y La Barca. El Plan Parcial de Cañada Ancha ha sido desarrollado y se encuentra en fase de urbanización. Su propiedad es municipal.
  • Mención especial requiere El Palmar, en donde se establece un Plan Especial de Protección del Litoral y será éste el que delimite la superficie de suelo urbanizable a desarrollar mediante plan parcial, con la correspondiente modificación puntual de las NN.SS. al no poder clasificar suelo los planes especiales.

El suelo no urbanizable se califica en tres grupos:

  • Zonas de protección especial:
  • Areas arqueológicas.
  • Areas paisajísticas y con valores ecológicos (forestal).
  • Areas de protección agrícola y litoral: El Palmar.
  • Areas de protección agrícola.
  • Zonas e instalaciones de interés para la defensa nacional.
  • Acuíferos.
  • Zonas de protección general:
  • Areas de especiales características agrícolas: Hazas de Suerte.
  • Cauces públicos.
  • Caminos y sistemas infraestructurales.
  • Costa.
  • Resto de suelo no urbanizable.

Respecto a las Modificaciones Puntuales de las anteriores NN.SS., han existido varios intentos que no han llegado a su tramitación definitiva en el momento actual:

  • Modificación puntual respecto a determinaciones en El Palmar.
  • Modificación puntual en zona adyacente al actual cementerio para recalificar un espacio libre a residencial.
  • Modificación puntual para recalificar suelo docente a residencial.
  • Modificación puntual para la variación de la delimitación de parte del suelo no urbanizable con protección especial forestal.

Con relación a la zona del Palmar, en las NN.SS., en su aprobación definitiva, se establecía un plan especial de protección y mejora, remitiendo la ordenación del Palmar a éste, pudiendo contener propuestas de desarrollo turístico que no modificasen el carácter rural del asentamiento existente, ni supusiesen impacto negativo en la conservación de los recursos naturales y ambientales del paraje. Así, el 26 de septiembre de 1986, el consejero de Obras Públicas y Transportes encomienda por orden la redacción de dicho plan a la Dirección General de Urbanismo, que contrata los trabajos al arquitecto Rafael Peñuela Portillo. Tras la elaboración del documento de información-diagnóstico y avance, y su exposición pública, se redactó el documento de aprobación inicial, aprobándolo la corporación municipal en octubre de 1990. La exposición al público del documento de avance, y no el de aprobación inicial, hizo invalidar el proceso iniciado.

Las nuevas circunstancias motivadas por un nuevo deslinde del dominio público terrestre ajustándose a la nueva normativa de la Ley de Costas (Ley 22/88 del 28 de julio), a la Ley de Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo (Ley 8/90) y el Texto Refundido de la Ley del Suelo, a las nuevas gestiones para la ejecución y la agudización del proceso de edificación ilegal existente en la zona, dio lugar a la redacción de un nuevo documento para su aprobación inicial que suponía a su vez una modificación puntual de las NN.SS. Se encargan al mismo equipo redactor los trabajos de modificación de NN.SS. y el Plan Especial.

En noviembre de 1993 es presentado el documento de aprobación inicial al Excmo. Ayuntamiento, no aprobado aún inicialmente por la corporación.

 

1.3 PROBLEMÁTICA URBANISTICA ACTUAL.

Medio rural.

Existencia de numerosos núcleos y diseminados a lo largo de todo el término (con problemas de vertidos, necesidad de infraestructuras, deficiencias en la red viaria y falta de ordenación urbanística).

Necesidad de protección de los espacios naturales de alto valor ecológico y paisajístico, de los caminos, sistemas infraestructurales, cauces públicos y la red de vías pecuarias.

Existencia de numerosas canteras ilegales e instalaciones recreativas (campo de golf, camping que demandan una regulación).

 

Medio urbano.

Distinguen entre núcleo principal y los núcleos rurales.

  • Núcleo Principal.

Necesidad de protección y rehabilitación del parque de viviendas, sobre todo en el casco histórico dadas las condiciones de abandono de algunos y de falta de condiciones higiénico sanitarias en la mayoría.

Necesidad de solucionar los problemas relacionados con los espacios públicos y viario: aparcamientos, circulación, mejora de pavimentación, etc.

Necesidad de protección visual y física de CHA.

Existencia de numerosos edificios no acordes visual y tipológicamente con el conjunto urbano.

Ocupación de suelo público (Cañada de San Lázaro).

Inexistencia de sistema de depuración de vertidos.

Existencia de vacíos urbanos.

  • Núcleos Urbanos.

Las constantes en todas ellas se pueden asimilar a lo especificado para el medio rural, y son: caos urbanísticos, crecimiento incontrolado, déficit de equipamientos y ausencia de urbanización, vertidos incontrolados, contaminación de acuíferos.

 

1.4 NECESIDAD DE NUEVO PLANEAMIENTO. JUSTIFICACION DE LA CONVENIENCIA DE LAS NUEVAS NORMAS Y OPORTUNIDAD DE SU FORMULACION.

Dado que se plantea que las Normas Subsidiarias Municipales actualmente vigentes en el municipio de Vejer resultan ser un documento prácticamente inservible para el control y desarrollo urbanístico del término. La mayor parte de directrices y ordenanzas contenidas en ellas han quedado obsoletas, por lo que la aplicación de esta figura a la dinámica actual del municipio se antoja prácticamente imposible, dada la incompatibilidad manifiesta entre el contenido de las Normas y la situación actual real.

Del planeamiento de desarrollo propuesto sólo se han ejecutado dos planes parciales (Cañada Ancha y sector 20), lo que puede ser producto de dos factores: la inviabilidad de las soluciones propuesta para el desarrollo del municipio y el escaso interés o incapacidad de los afectados para la ejecución de dicho planeamiento.

A la vista de esta situación, la Administración local se ve desbordada, sobre todo, por el crecimiento incontrolado de los diseminados y núcleos en suelo no urbanizable, necesitando de un instrumento, cuando menos eficaz, para tomar las oportunas medidas de disciplina.

La redacción de las nuevas NNSS Municipales responde a la conveniencia de dotar al municipio de Vejer de la Frontera de una figura de planeamiento que regule las transformaciones y tratamiento de los suelos consolidados, preserve el medio físico de actuaciones no acordes con su naturaleza y usos tradicionales y regule los nuevos usos, estableciendo una buena convivencia entre los existentes y los desarrollos futuros.

Se formulan como revisión del planeamiento actual vigente (NNSS Municipales aprobadas definitivamente el 15 de mayo de 1986), por no haber solucionado este la problemática del municipio, al no ser esta contemplada globalmente en sus determinaciones ni haberse gestionado eficazmente.

Por otro lado se da una situación de oportunidad para establecer un marco de ordenación integral que asuma las políticas territoriales en curso:

  • Producción agraria.
  • Protección ambiental
  • Y valoración de los recursos turísticos, con la optimización de los mismos en términos de empleo y la dotación infraestructural correspondiente, así como las comunicaciones de protección de CHA.

Siguiendo lo establecido en la Ley de Patrimonio Histórico Español, LPHE; (art. 20), la declaración de conjunto Histórico determina la conveniencia de que estas contemplen la inclusión de un contenido de protección, concordante con lo establecido en el art. 32 LPHA.

 

2. PRINCIPALES OBJETIVOS DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS.

2.1 CON CARÁCTER GENERAL:

  • Establecer un marco legal de referencia, de obligado cumplimiento para la iniciativa pública y privada.
  • Regular las transformaciones urbanas necesarias para potenciar las características fundamentales del núcleo.
  • En el marco del medio físico, la potenciación de los valores productivos y paisajísticos del territorio y la conservación de los ecosistemas vegetales y de fauna.

2.2 CON CARÁCTER PARTICULAR:

EL MEDIO NATURAL:

  • Protección de los espacios naturales de alto valor ecológico o paisajístico.
  • Control de las edificaciones en el medio rural.
  • Control estricto de vertidos.
  • Recuperación, limpieza y regeneración de cauces de ríos.

ACTIVIDADES ECONOMICAS:

  • Facilitar la diversificación de las actividades económicas.
  • Potenciación de nuevas formas de cultivo y de actividades de transformación y comercialización.
  • Fomento de los atractivos turísticos, posibilitando la mayor dotación de instalaciones de hostelería.
  • Fomento del turismo medio-ambiental, con promoción y utilización controlada de espacios de interés relevante.

RED VIARIA, TRAFICO Y APARCAMIENTOS:

  • Mejora de la red viaria y de la ordenación de tráfico y del aparcamiento incrementando la dotación del mismo en los bordes del núcleo y en el interior de las parcelas.
  • Apertura de recorridos alternativos que permitan una mayor fluidez de accesos al casco antiguo.

VIVIENDA:

  • Previsión de suelo urbano suficiente para atender las iniciativas públicas o privadas que se generen.
  • Mejora y rehabilitación del patrimonio edificado residencial existente, manteniendo sus señas de identidad.

EQUIPAMIENTOS Y SERVICIOS:

  • Obtención de suelo suficiente para que el Ayuntamiento pueda atender las carencias de servicios actuales o las necesidades que puedan generarse en el futuro.
  • Recuperación de edificios de interés histórico o artístico para su reutilización como equipamiento.

ESPACIOS LIBRES Y ZONAS VERDES:

  • Conservación y mejora de las plazas y jardines existentes.
  • Creación de nuevas zonas verdes procurando un reparto equilibrado en función de la población.

PATRIMONIO HISTÓRICO-ARTÍSTICO:

  • Protección del patrimonio edificado de interés, evitando su degradación en el proceso de desarrollo urbano.
  • Realización de un catálogo de edificios protegidos.

IMAGEN URBANA:

  • Mantenimiento de la imagen panorámica del núcleo urbano.
  • Conservación de la imagen de pueblo blanco.

INFRAESTRUCTURAS BÁSICAS:

  • Acceso de las redes de servicio a todo el núcleo urbano.
  • Eliminación de redes de alta tensión en el núcleo y sus proximidades.
  • Eliminación de vertidos y depuración de aguas residuales.

NÚCLEOS RURALES:

  • Clasificar como urbanos los que tengan entidad para ello y como no urbanizable el resto.
  • Evitar la proliferación de nuevos núcleos.
  • Estudio detallado de la problemática de El Palmar.

 

 3. DESCRIPCION DEL DOCUMENTO.

3.1 DOCUMENTOS DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS.

Las Normas Subsidiarias están integradas por los siguientes documentos:

  • La Memoria de Información en esta fase de las Normas no se adjunta, dentro del Documento.
  • Memoria Justificativa, que contiene la síntesis de la información; los fines y objetivos del planeamiento, justificando las soluciones adoptadas, la descripción de la ordenación y de los principios de intervención; la conveniencia y oportunidad; y, por último, el resultado del trámite de participación pública en el proceso de elaboración de las Normas.
  • Memoria de Ordenación, integrada por las Normas Urbanísticas, el Estudio de Viabilidad Económica y la definición del Orden de Prioridad.

Las Normas Urbanísticas constituyen el cuerpo normativo de la ordenación urbanística, conteniendo las determinaciones vinculantes de planeamiento que se expresan gráficamente en los planos de ordenación.

El Estudio de Viabilidad Económica contiene la evaluación económica y la asignación de las intervenciones precisas para ejecutar las determinaciones de las Normas Subsidiarias.

  • Los planos de ordenación, que son la representación gráfica de la regulación urbanística.

Como estas Normas tienen carácter de protección, se añade un último documento que recoge la protección del CHA y su entorno y el Catálogo de bienes y elementos protegidos de todo el término de Vejer. Tal documento se compone de memoria de información, memoria justificativa, memoria de ordenación (que constituye, junto a las normas urbanísticas, el cuerpo normativo del documento), catálogos y planos

 

3.2 CRITERIOS DE INTERVENCION.

3.2.1. DESARROLLO DEL TERMINO.

Las propuestas de criterio permiten:

    • Un desarrollo armónico y equilibrado del término.
    • Evitación de proliferación de la edificación.
    • Mantenimiento y potenciación de las actividades agropecuarias.
    • Respeto total al medio natural.

Fuera del núcleo urbano principal se debe mantener y potenciar el uso agropecuario y forestal como mejor forma de preservar el ecosistema y el paisaje natural del término.

Una importancia vital tiene la política de repoblación forestal no solo en áreas de especial protección sino también en zonas de especial protección sino también en zonas para evitar la degradación del terreno natural y la erosión.

Se intenta suprimir las actividades extractivas y legalizar las existentes que son muy numerosas.

Debido a la creación de segundas residencias y zonas turísticas con claros exponentes en El Palmar y La Muela se hace necesaria una adecuada regulación para un correcto desarrollo por parte de las NNSS:

 

3.3 JUSTIFICACIÓN DEL MODELO ELEGIDO.

Consideran 4 posibles alternativas o líneas de actuación territorial:

1ª- Tendencial.

Basada en la idea de que la actual situación socio-económica de Vejer de la Frontera evolucione sin que se modifique el vigente planeamiento urbanístico.

No se realizarán modificaciones en el sector agrario y en las zonas de protección que definen el PEPMF y el Parque Natural de La Breña y Marismas de Barbate no se potenciará ningún uso compatible a los actuales, manteniendo aprovechamientos y limitaciones.

En el sector secundario no se actuará tampoco sobre el polígono industrial de Cañada Ancha.

Y respecto al sector terciario continuar con la situación actual, sin posibilidad del desarrollo turístico ni de otro que esté en el planeamiento vigente.

 

2º- Conservacionista.

Se basa en el predominio sobre los demás valores del valor natural de la zona y su aprovechamiento, introduciendo usos compatibles con el medio.

El sector primario se mantiene como está, redactándose una normativa específica para cada unidad ambiental redactando un catálogo de zonas y paisajes protegidos.

En el sector secundario esta alternativa es compatible con el desarrollo de industrias artesanales tradicionales.

En el sector terciario se realizan actuaciones con usos característicos de las zonas protegidas. No se contemplan delimitaciones de áreas urbanizables para segundas residencias.

La estructura territorial tendería a mantener sus actuales características internas, manteniendo los actuales usos y clasificaciones, solo realizando pequeñas ampliaciones en el suelo urbano. También contemplaría una intervención importante y destacada en la recuperación de área dentro del núcleo urbano principal declarada como Conjunto Histórico Artístico.

 

3ª. - Intermedia.

Considera como valor principal del desarrollo urbano el crecimiento socio-económico rápido, pero lo condiciona a la necesidad de conservar todos los valores naturales y ambientales que en Vejer, que son de un gran valor ecológico.

En el sector primario se disminuye el suelo agrario y sus actividades. Se potencia la recuperación y protección de la red de las vías pecuarias y los cauces de ríos y arroyos.

En el sector secundario se mantienen las actividades industriales, se potencia la implantación de industrias en Cañada Ancha no solo del exterior, sino los que se creen por elaboración y manufactura de los productos de la zona.

En el sector terciario esta alternativa considera importante el desarrollo del sector turístico. Se delimitan áreas para segunda residencia con normas muy restrictivas.

La estructura territorial estaría marcada por un apreciable crecimiento de Vejer y los núcleos rurales.

 

4ª. -Desarrollista.

Esta alternativa tiene como propósito el logro del máximo desarrollo socioeconómico de Vejer con menor atención en la defensa de los intereses ambientales.

En el sector primario se restringe las zonas de protección, reduciéndolas a las definidas por el PEPMF: y al parque Natural de La Breña. Se da una especial importancia al turismo y al desarrollo industrial.

Las canteras serían compatibles y se podría aumentar el número actual.

En el sector secundario se promueve la implantación de industrias de todo tipo.

Y en el sector terciario se intensifican las actuaciones que tienen relación con el turismo para lograr intensificar su uso.

En cuanto a la estructura territorial, y la organización administrativa, institucional y empresarial tienen un gran grado de desarrollo y de dependencia exterior.

 

3.4 DESCRIPCIÓN DE LA ORDENACIÓN REALIZADA Y DETERMINACIONES.

El término municipal de Vejer de la Frontera tiene una extensión de 263,10 km2, con una población total, de 12.823 hab. En el núcleo principal se concentra aproximadamente el 70%, distribuyéndose el resto entre núcleos secundarios y diseminados.

La estructura global que plantean en estas Normas para el territorio municipal consolida la existente, concentrando la edificación y la actividad en el núcleo actual, incorporando las actuaciones públicas proyectadas en el término y estableciendo una serie de medidas diferenciales para la protección del medio físico. La edificación residencial dispersa se concibe relacionada con la producción agraria, forestal y turística.

La estructura general y orgánica la conforman: el sistema general de comunicación vial, en el que hay que destacar el proyecto de mejora de la N-340, cuyo trazado atraviesa el término y debe suponer una mejora sustancial en el sistema de comunicaciones con el exterior de termino; el sistema general de infraestructuras básicas; las dotaciones en el término municipal que sean consideradas como sistemas generales (camping, ermita, depuradoras); y las áreas naturales protegidas (playa, áreas forestales, áreas arqueológicas, etc. ). Todo ello de cara a la potenciación y disfrute de todo el territorio incluido en el término.

3.4.1 CLASIFICION DE SUELO.

Se clasifica el suelo en urbano, suelo no urbanizable y suelo apto para urbanizar.

SUELO URBANO.

La delimitación de SUELO URBANO propuesto engloba el núcleo principal y los núcleos de Navarreros, Cantarranas, Santa Lucía, La Barca, La Muela, El Palmar, Varelo y Cañada Ancha.

Las superficies clasificadas son:

    • Núcleo principal: 922.746 m2
    • Núcleos dependientes del principal:
      • Cañada Ancha: 110.635 m2
      • La Barca: 32.748 m2.
    • Núcleos secundarios:
      • Santa Lucía: 72.030 m2.
      • La Muela: 299.228 m2.
      • Cantarranas: 100.500 m2.
      • Naveros: 113.770 m2.
      • Varelo: 27.596 m2.
      • El Palmar: 338.334 m2.
    • TOTAL: 201,76 ha.

En relación con la protección del CHA y su entorno, se establece una normativa particular, compuesta por las instrucciones particulares y la normativa de protección para los elementos catalogados, así como un catálogo de edificios y espacios a proteger.

Para la gestión de las Normas se establecen 26 Unidades de Ejecución en suelo urbano, 12 de ellas de iniciativa pública, y diversas actuaciones aisladas.

En cuanto a sistemas generales y locales, todos los nuevos equipamientos y red viaria se consideran como locales, tanto en suelo urbano como en suelo apto para urbanizar.

SUELO NO URBANIZABLE.

El suelo no urbanizable se subdivide en áreas concretas en virtud de sus características, elementos a implantar, potenciar o proteger, sin perjuicio de que las características de algunas de estas áreas puedan superponerse unas sobre otras, como ocurre con las de protección de ríos y arroyos, carreteras e infraestructuras, etc., que se verán afectadas por legislación sectorial.

Se distingue las siguientes categorías:

    • Suelo No Urbanizable de Especial Protección, (comprenden las áreas que ya se encuentran protegidas por otras normativas de rango superior:
    • Parque Natural de la Breña y Marismas del Barbate, del que el término de Vejer cuenta con 82 ha.
    • El Litoral.
    • Pago del Humo.
    • Suelo No Urbanizable Protegido.
    • Las áreas de protección forestal y paisajística, con valores ecológicos.
    • Áreas de protección agrícola: Hazas de Suerte y áreas de regadío.
    • Régimen general.
    • Con tolerancia de usos relacionados con la actividad turística y de segunda residencia.
    • Suelo afectado por legislación sectorial:
    • Areas arqueológicas.
    • Sistema hidrológico: Cauces y márgenes de ríos y arroyos, lagunas, yacimientos acuíferos, lagunas mareales, etc.
    • Carreteras y sistemas infraestructurales.
    • Vías pecuarias.
    • Las zonas de instalaciones de interés para la defensa nacional.

 

SUELO APTO PARA URBANIZAR.

Llegan a la conclusión tras analizar diferentes alternativas de crecimiento del casco urbano, que la zona sur es la única apta, por sus condiciones topográficas.

Para facilitar la gestión, delimitan, en la medida de lo posible, unidades de ejecución que afecten a una sola propiedad. De ahí se establece dos sectores de Suelo Apto para Urbanizar. Teniendo uno de ellos una superficie la parcela que permite desarrollar un Plan Parcial.

El otro Sector, situado dentro del Territorio, planteado para la creación de un complejo denominado "La Ciudad del Caballo". De una superficie de 1.396.510 m2.

El resto de parcelas de la zona se incluyen en Unidades de Ejecución en suelo urbano.

 

  1. POLITICAS URBANÍSTICAS Y PROPUESTAS A APLICAR.
  2.  

    1. EL NÚCLEO PRINCIPAL.
    2. La estrategia se basa en la rehabilitación de las áreas más deterioradas y en la remodelación de las de infravivienda y ruinosas, mejora el nivel de dotaciones y servicios, el estado de parte de la edificación tradicional, las barreras naturales de los bordes justifica esta estrategia.

      Para no coartar el crecimiento se propone una zona de ampliación de suelo en el núcleo principal al sur de este, se desarrolla por Plan Parcial y Unidades de Ejecución en suelo urbano, y otras dos zonas clasificadas como urbanas: una que enlaza el campo de fútbol con el actual suelo urbano destinada principalmente al uso de pequeñas industrias y servicios y otra que incluye el terreno de propiedad municipal situado tras el centro de secundaria para prolongar la ronda de circunvalación hasta la carretera a Barbate.

       

    3. DISEMINADOS Y PEQUEÑOS NÚCLEOS.
    4. Se trata de áreas delimitadas de suelo no urbanizable con tolerancia de edificación, no se aplica regulación para ellos y se mantiene la clasificación de suelo no urbanizable común.

      El núcleo de Varelo pasa a tener clasificación de urbano dada su entidad y características tipológicas.

       

       

    5. NAVEROS, CANTARRANAS, SANTA LUCIA Y LAS LOMAS.
    6. Mantienen la clasificación de urbano, delimitan el suelo, incluyendo zonas posibles de crecimiento, señalando alineaciones, rasantes, y calificando.

      Las Lomas pasa a tener clasificación de no urbanizable.

       

    7. CAÑADA ANCHA Y LA BARCA.
    8. En Cañada Ancha se mantiene la clasificación de suelo urbano, con modificaciones derivadas por la existencia de nuevas edificaciones.

      La zona clasificada como urbanizable, tiene aprobado definitivamente el Plan Parcial y está en proceso de urbanización.

      La Barca pasa a suelo urbano a desarrollar mediante Unidad de Ejecución.

       

    9. LA MUELA.
    10. Anteriormente fue clasificada como suelo urbanizable, a desarrollar mediante Plan Parcial, con superficie de 22,20 ha, siendo esta de 55 ha, aproximadamente. Como la edificación está consolidada se cambia 29,92 ha a suelo urbano desarrollándose mediante unidad de ejecución, que garanticen su urbanización.

       

    11. EL PALMAR.

La política a desarrollar en El Palmar se encuentra condicionada por las afecciones urbanísticas existentes en la actualidad:

El PEPMF y Catálogo de la Provincia de Cádiz, cataloga la playa del Palmar como complejo litoral de interés ambiental. Aplica transitoriamente unas determinaciones de protección, hasta que un planeamiento defina un planeamiento adecuado de usos y actividades.

Las NN.SS. Municipales vigentes lo clasifican como suelo no urbanizable protegido (litoral y agrícola), proponiendo la redacción de un Plan Especial de Protección y Mejora. Para que este a su vez delimitase un suelo Apto para urbanizar, modificándose las normas para este fin.

El Plan Especial de Protección y Mejora del Palmar, se encuentra paralizado en fase de aprobación inicial, necesita una modificación de las Normas vigentes. Ante los antecedentes urbanísticas la nueva Ley de Costas 22/88, de 28 de julio y el tratamiento urbanístico de las figuras de planeamiento de los municipios limítrofes, Conil y Barbate. Este documento propone la eliminación del Plan Especial de Protección y Mejora del Palmar, dado que se estudia con detenimiento, la problemática proponiendo las siguientes áreas de suelo:

  • NO URBANIZABLE:
  • Áreas de protección especial
  • Ecosistema costero, catalogado por el PEPMF, comprendiendo la playa y la plataforma submarina.
  • Areas de protección.
  • Zonas forestales y paisajísticas, incluyendo los acebuchales en Los Caserones y Mangueta.
  • Zonas afectadas por legislación sectorial.
  • Sistema hidrológico: cauces y riberas de los arroyos Conilete, San Ambrosio y La Zarza y las lagunas mareales.
  • Suelo no urbanizable común.
  • Dehesa comunal.
  • Malcucaña.
  • Los Caserones y Mangueta.
  • Suelo no urbanizable común con tolerancia de edificación.
  • Que es el resto del suelo no urbanizable.
  • URBANO.

Se clasifican como urbanas las zonas más consolidadas por la edificación, delimitándose cuatro unidades de ejecución, definiendo el sistema viario y los equipamientos precisos para el asentamiento permanente y la demanda estival.

 

      1. DETERMINACIONES DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS.

Dentro del régimen del suelo urbano, se plantea unas determinaciones generales.

El Suelo Urbano previsto en estas normas se divide según las siguientes áreas, atendiendo a su fórmula de gestión:

    • Areas de ordenanza: corresponde a terrenos sobre los que no se impone ninguna obligación especial de desarrollo al planeamiento o gestión, por lo que podrán otorgarse licencias directamente de acuerdo con las condiciones fijadas en cada caso, y siempre que tengan la condición de solar, según establece el art. 14 del TRLS.

Dentro de estas áreas de ordenanzas se establecen distintas actuaciones singulares o aisladas que corresponden a terrenos que necesitan un reajuste de alineaciones; a la obtención de espacios libres de uso y dominio público fuera de las UE; y a actuaciones municipales en cuanto a infraestructura, equipamientos y viviendas.

    • Unidades de Ejecución: corresponde a áreas remitidas a figuras de ordenación y/o de gestión y/o de urbanización previas a la concesión de licencia.

El suelo urbano se califica según los usos:

    • Residencial.
    • Espacios libres y zonas verdes.
    • Viario.
    • Equipamiento.
    • Industrial.
    • Terciario.
    • Comercial.
    • Servicios.

Para luego regularlas mediante unas ordenanzas para las siguientes zonas o ámbitos:

    • Ordenanza de casco antiguo.
    • Ordenanza de zona de extensión.
    • Ordenanza de vivienda unifamiliar.
    • Ordenanza de vivienda plurifamiliar.
    • Ordenanza de equipamientos y servicios públicos.
    • Ordenanza de espacios libres.
    • Ordenanza industrial.
    • Ordenanza servicios.
    • Los Naveros.
    • Núcleos rurales:
    • Cantarranas.
    • Varelo.
    • Santa Lucía.
    • Cañada Ancha y La Barca.
    • El Palmar.
    • La Muela.

Las Unidades de Ejecución se regulan mediante fichas individualizadas, cumpliendo las condiciones generales establecidas en cuanto a urbanización, uso y edificación.

 

Dentro del régimen del suelo no urbanizable se señalan unas determinaciones generales y unas condiciones particulares de cada categoría del suelo no urbanizable:

    • SNU-Común.

Entre otras una regulación de las actividades relacionadas con los vertederos y escombreras.

SNU Común con tolerancia de edificación.

    • SNU-Protegido.

Identificando subzonas.

Suelo protegido de interés agrícola.

Suelo protegido de interés forestal y paisajístico.

    • SNU-Especialmente protegido.

Parque Natural de la Breña y Marismas del Barbate.

Pago del Humo.

El Litoral.

    • Suelos afectados por normativa sectorial.

Vías pecuarias.

Yacimientos arqueológicos.

Cauces y márgenes de ríos y arroyos y zonas húmedas.

Infraestructuras y carreteras.

 

Y por último en el régimen del suelo apto para urbanizar dentro de las determinaciones generales se definirán y delimitarán, se hará ver derechos y deberes básicos de los propietarios, el aprovechamiento tipo y el desarrollo del suelo apto para urbanizar, requisitos para edificar y las cesiones en este suelo.

Se da los criterios de ordenación, condiciones de la edificación y condiciones de uso.

Se considera un único sector de suelo apto para urbanizar. SAU 1: La Noria.

 

En suelo urbano se establecen diversas actuaciones aisladas, cuyas características y determinaciones a aplicar impiden su delimitación en Unidades de Ejecución.

Se dividen, según el objetivo a conseguir, en:

    • Nuevas alineaciones: corresponden a la obtención de terrenos para la apertura de viario o de ampliación de éste.
    • Nuevos equipamientos y espacios libres: corresponden a terrenos públicos, en su mayor parte, que son necesarios para la creación de nuevos equipamientos, así como para la ordenación de los espacios intersticiales situados estratégicamente en los que se prevé su ajardinamiento.
    • Infraestructura y mejora de viario: tales actuaciones corresponden a la propuesta de infraestructura de abastecimiento, alcantarillado y red eléctrica, y a las actuaciones municipales encaminadas a la mejora de los ejes de comunicación interna del núcleo urbano que se encuentran en mal estado.
    • Previsión de viviendas públicas: se recogen en este punto las actuaciones públicas en cuanto a la política de viviendas a desarrollar en parcelas municipales en los ocho años de previsión de las Normas.

 

 

4. CUMPLIMIENTO LEGISLATIVO.

El documento se encuentra en fase de aprobación inicial una vez habiéndose aprobado el documento de Avance de las NNSS.

Se le remitieron informes de los siguientes organismos:

  • Delegación Provincial de Obras Públicas.
  • Delegación Provincial de Cultura.
  • Delegación Provincial de Medio Ambiente.
  • Dirección General de Costas.

Se ha procedido a su exposición pública durante un mes estando en etapa de presentación de alegaciones durante un mes a partir del 30 de Mayo de 1998.

 

 

5. CONCLUSIONES.

5.1. ANÁLISIS DE LA INFORMACIÓN.

    • Esta parte del Documento no se presenta.
    • Anteriormente se comentó la inexistencia de planos de infraestructuras, y la deficiencia en la cartografía presentada.
    • No se justifica la necesidad de vivienda frente al déficit del crecimiento demográfico que existía.

5.2. ANÁLISIS DE LA JUSTIFICACIÓN.

    • Faltan análisis que se deberían haber hecho:
    • Se presenta planimetría de las infraestructuras propuestas asumiendo la ordenación presentada.
    • Sigue faltando el Sistema de Espacios Libres en la memoria, pero si aparece reflejado en los planos.
    • Sigue sin justificarse los 5 m2/hab de espacio libre en ningún punto del documento, pero no resulta extraño cuando no hay un estudio de Sistema de Espacios Libres.
    • Respecto al tema de la vivienda, la deficiencia existente, no la justifican numéricamente.

La ampliación de suelo urbano pone en crisis la revitalización del Casco Histórico. Poniéndose en duda, que ante la falta de población, se vaya a ocupar estos suelos.

    • En cuanto al estudio del Impacto Ambiental, se indica que se presenta como anexo al documento, cuando no viene con este.

 

5.3 ANÁLISIS DE LA ORDENACIÓN.

    • Al igual que se indicó anteriormente que no se justificaba numéricamente la deficiencia existente en el tema de la vivienda, no se especifica en las fichas de Unidades de Ejecución el uso específico de Viviendas de Promoción Pública.
    • No habiéndose desarrollado los SAU propuestos en las Normas anteriores, se plantea una ampliación excesiva, cuando sabemos que las Normas no presentan programación y en consecuencia no se asegura que se conecte convenientemente con el suelo urbano existente.
    • En cuanto al SAU propuesto:

La superficie sin embargo a disminuido de una fase a otra del Documento porque antes era 72.605 m2 y ahora es de 71.661 m2.

Superficie bruta 71.661 m2

Aprovechamiento tipo 0,436

Nº de viviendas 283

Densidad bruta 40 viviendas/ha.

Salen viviendas de 110,5 m2 que es una superficie por vivienda razonable

    • Se amplía ahora además el SAU "La Ciudad del Caballo" en:

Superficie bruta 1.396.510 m2

Aprovechamiento tipo 0,0365

Nº de viviendas 51

Densidad bruta 51 viviendas/ha.

Salen superficies edificables de 999.4 m2 teniéndose en cuenta que:

Parcela mínima 15.000 m2.

1viv. por parcela con una superficie de 200 m2.

Usos lucrativos residencial y relacionado con la actividad ecuestre.

    • Y El Palmar:
    • La cartografía que se presenta en un tema tan importante como este, no se debe utilizar, al tratarse de una simple ampliación de la utilizada en una escala mayor. No han mejorado la base cartográfica con respecto a lo que se observó con anterioridad.

No se justifica como se debería la clasificación de suelo urbano, porqué se considera el grado de consolidación intermitentemente, para clasificarlo como suelo urbano o no. Qué criterios se han utilizado.

    • Se podría ir a un modelo más blando, de densidad más baja.

La solución elude el problema. Se va a utilizar dinero público para hacer infraestructuras como solución a un problema.

    • Los PERI son inviables. Aunque ha mejorado la forma de abordar el problema frente al uso de UE de la propuesta anterior.

Los PERI son mejores instrumentos de planeamiento.

En la franja de protección proponen usos de equipamientos, aparcamientos y zona libre.

Dentro de la ordenanza , en esta zona se prohiben las edificaciones destinadas a residencia, modificación y construcción de vías

Se sabe que la edificación en la zona de servidumbre debe ser derribada pero no se hace referencia a esto en esta parte del documento.

La zona de servidumbre sería espacio libre y los demás tendrían que asumir el gasto.

Sería una pérdida importante, que no se proteja como debería la única franja de litoral que posee el Municipio.

    • Hay falta de Sistemas Generales, y los viarios proponen que se planteara su jerarquización.
    • Aparecen tensiones en zonas donde el suelo urbano no deslinda directamente con el viario.

El Palmar tiene una edificabilidad lucrativa de 0,35, se desarrollan tres PERI y una UE.

PERI P1.

Superficie bruta 89.267 m2

Nº de viviendas aprox. 134

Densidad 15 viviendas/ha.

Superficie construída 31.185 m2.

Salen viviendas de 233 m2 que resultan excesivas.

 

PERI P2.

Superficie bruta 114.533 m2

Nº de viviendas aprox. 229

Densidad 20 viviendas/ha.

Superficie construída 40.087 m2.

Salen viviendas de 175 m2.

 

PERI P3.

Superficie bruta 36.007 m2

Nº de viviendas aprox. 72

Densidad 20 viviendas/ha.

Superficie construída 12.202 m2.

Salen viviendas de 175 m2.

 

5.4. ANALISIS A LA CATALOGACIÓN.

  • Las edificaciones catalogadas de grado 2, protección tipológica, deberían, estar en su totalidad, solo hay algunas, planteadas con el posible cambio de uso de residencial a equipamiento, ya que lo privado no puede soportar dicha conservación.
  • Parece excesivo el número de edificios catalogados con protección ambiental, mucha cerrajería, excesivas fachadas...

 

 

6. POSIBLES ALEGACIONES.

  • Se presentó una alegación a la exposición del Documento en la Fase Anterior, se contestó afirmativamente, ampliándose el SAU en la denominada "La Ciudad del Caballo",:

La alegación se presentó por el Grupo Sicalec.

Superficie bruta 1.396.510 m2

Aprovechamiento tipo 0,0365

Nº de viviendas 51

Densidad bruta 51 viviendas/ha.

Salen superficies edificables de 999.4 m2 teniéndose en cuenta que:

La parcela mínima es de 15.000 m2, frente a las parcelas mínimas rústicas que son de 10.000 m2, y una vivienda por parcela.

1vivienda por parcela con una superficie máxima de 200 m2.

Usos lucrativos residencial y relacionado con la actividad ecuestre

 

Este suelo cambia su clasificación, pasa a ser SAU. A partir de este momento según la Ley 6/98, seguirá siendo SAU. Una vez aprobado podrán hacerse futuras modificaciones pero sin pasar la supervisión de ningún Organismo Superior, será el Ayuntamiento el encargado de su aprobación.

 

 

Cádiz, 23 de Febrero de 1999.